Особенности банкротства ипотечного созаемщика

Для многих наших граждан ипотечное жилье — ценное приобретение, которое планируется постепенно перевести в полноправную собственность. Обычно при оформлении подобного кредита вторая половинка семьи (муж/жена) становится созаемщиком.

Созаемщик — физическое лицо, принимающее непосредственное участие в заключении кредитного договора на покупку недвижимости. На него накладываются права и обязанности аналогичные заемщику.

Но наша жизнь непредсказуема. Что может случиться с ипотечной квартирой при банкротстве одного из супругов, ее заберет банк? Можно ли сберечь ее по закону, официально и застраховаться от потери? Наши эксперты расскажут вам, как поступать при банкротстве созаемщика, если есть ипотека, пояснят о действующих законах и ожидаемых в этой сфере новациях.

Возможно ли банкротство при ипотечном кредите

Скажем сразу: «Да, банкротство при наличии ипотеки и созаемщика возможно и выполнимо». К нам часто обращаются за подобной услугой семейные пары, участвующие в ипотечном кредитовании. Кстати, созаемщиком может быть не только муж/жена. Законом допускается участие в кредитовании до 5-ти лиц (обычно эти физлица являются родственниками). И если у одного из них возникают финансовые трудности, ему предоставляется право объявить себя банкротом.

Немного о понятиях

Заемщик по ипотеке: основной залогодатель, являющийся основным должником по оформленным кредитным обязательствам.

Созаемщик: солидарное заемщику лицо, имеющее такие же обязанности.

Поручитель: граждане, которые также принимают участие в ипотечном кредитовании и берут на себя ответственность по погашению долга в случае невозможности заемщика выполнять свои обязательства.

Поручитель, в отличие от созаемщика, не обязан вносить платежи, но он также и не имеет никаких прав на ипотечную недвижимость. Обязанности перед банком-кредитором у него появляются только в случае, когда заемщик по неким причинам перестает своевременно вносить плату. Тогда поручителю придется погашать остаток долга вместо заемщика.

Немного о законе

При банкротстве созаемщика по ипотеке судебная практика запрещает взыскание уже оплаченных ссуд. Финансовый управляющий не может включить в конкурсную массу и единственное жилье потенциального банкрота. Помните об этом! И также не забывайте, что обязательства и права созаемщика идентичны, он несет такую же ответственность по погашению долга, как и основной заемщик.

Ответственность перед банком (будь то Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк и др.) у солидарного заемщика такая же. Она включает в себя все возможные операционные риски (согласно подписанному ипотечному кредитному договору).

Если созаемщик по ипотеке признан банкротом, при прохождении такой процедуры залоговое жилье будет находиться под реальной угрозой его потери. Даже, если по договору осталась 1-2 выплаты. Помните, что на всем протяжении ипотечного кредитования недвижимость не является собственностью займополучателя вплоть до полного (официального) погашения ссуды.

Что будет с недвижимым и движимым имуществом при банкротстве

Проведение данной процедуры предусматривает возможность погашения образовавшихся задолженностей перед кредиторами. Для этих целей используют личное имущество потенциального банкрота. По закону нельзя отбирать и выставлять на торги квартиру (дом), если жилье является единственным.

Но такое правило не распространяется на залоговую недвижимость. А что будет с ипотекой при банкротстве созаемщика или заемщика? Банк включит недвижимость в конкурсную массу и после продажи отправит выручку на погашение долгов. На торги не будет выставляться личное имущество потенциального банкрота, которое он получил по наследству либо в дар. Сюда входит и единственное жилье, которое имеется в собственности.

Солидарные обязательства по ипотечному договору и последствия

Покупка ипотечной недвижимости регламентируется в РФ Семейным и Гражданским Кодексом, а также ФЗ за №102 от 16.07.1998 («Об ипотеке»). Когда арбитражный суд признает созаемщика банкротом, в силу вступает ФЗ за №127 от 26.10.2002 («О несостоятельности физического лица и признании его банкротом»).

Можно ли банкротиться с ипотекой созаемщику? Да, конечно, таким правом обладает любой наш гражданин, попавший в трудную финансовую ситуацию. При этом списание (погашение) кредитных долгов с этого лица не должно каким-то образом препятствовать внесению платежей по ипотеке основным заемщиком. Если созаемщик по ипотеке банкротится и при этом он является единственным гарантом, банк-залогодатель имеет право потребовать исключение данного лица из договора и его замены.

Какие ограничения по правам предусмотрены для созаемщика

Не только банк может потребовать замены созаемщика. Сделать это может и основной заемщик. Давайте, рассмотрим несколько ситуаций.

Развод

Супруги, у которых имеется ипотечный договор, решили развестись. Муж, который является заемщиком, имеет полное право на вывод из ипотечного договора супруги-созаемщицы. Для этого ему нужно обратиться в банк-залогодатель и оформить соответствующее заявление, приложив пакет документов (их список определяет финансовая организация). А вот супруга, которая является созаемщицей, прав на вывод бывшего мужа-заемщика из ипотечного договора, уже не имеет.

Несостоятельность

Частыми бывают и ситуации, при которых лицо-созаемщик теряет работу, приобретает инвалидность, что приводит к резкому ухудшению его финансового положения. При наличии кредитов, ссуд он решает стать банкротом. Если какой-либо созаемщик по ипотеке подает на банкротство, залоговое имущество может быть полностью потеряно. Если, конечно, основной заемщик не предпримет немедленные действия и не выведет созаемщика-банкрота из ипотечного договора.

Если созаемщик стал банкротом или планирует такой процесс, обязательно обратитесь к нам за консультацией. Профессиональная помощь наших специалистов убережет вас от негативных последствий.

Чем угрожает созаемщику банкротство заемщика

Что будет с ипотекой при банкротстве супруга, который по договору является основным заемщиком? Будут ли последствия для других лиц-созаемщиков? Да, будут, ведь согласно закону, созаемщики имеют такие же обязательства.

Мы перечислим основные последствия, с которыми придется столкнуться солидарному заемщику при банкротстве основного:

• начисление неустоек, штрафов и пени;

• требование кредитора о досрочном погашении всей оставшейся суммы ипотечного кредитования (включая проценты);

• передача права на получение долга коллекторским агентствам или принудительное взыскание через суд;

• арест имущества с последующим выставлением его на торги для погашения долга (проводится по судебному постановлению);

• ухудшение КИ (кредитной истории) и невозможность кредитоваться в других банках;

• расторжение ипотечного договора и продажа залоговой недвижимости (вам придется быстро съезжать с квартиры и подыскивать другое жилье), кстати выселение угрожает всем жильцам ипотечной недвижимости независимо от статуса и возраста;

• включение в конкурсную массу и личного имущества созаемщика (если требование по ипотечному кредиту не будет выполнено через продажу имущества заемщика-банкрота).

Вы не только можете потерять ипотечную квартиру при банкротстве, созаемщику угрожает и потеря своего имущества. И впоследствии он также не сможет становиться солидарным заемщиком при оформлении иных ипотечных договоров. Перспективы не радужны. Ведь ситуация, когда созаемщик благополучно выплачивает свою половину и становится владельцем 1/2 ипотечной недвижимости, полностью исключается.

Такой кредит невозможно разделить на несколько частей. Поэтому банк официально и законно будет предъявлять требование о погашении ипотечной ссуды остальным созаемщикам (при банкротстве основного). Чтобы не столкнуться с подобными неприятными последствиями, не медлите и сразу обращайтесь за консультацией к профильным ипотечным юристам.

Как происходит процедура банкротства созаемщика: последствия для заемщика

Если созаемщик подал на банкротство, банк имеет полное право немедленно расторгнуть ипотечный договор и потребовать полной оплаты кредита (как от созаемщиков, так и основного заемщика).

Сама процедура может происходить следующим образом:

1. Банк-залогодатель заявляет через суд о своих долговых требованиях.
2. Приобретает статус «залоговый кредитор». Это дает право продать ипотечную недвижимость для погашения долга.
3. Начинается процесс торгов, который контролируется залогодержателем (банком). Именно эта финансовая организация будет заказывать проведение оценки по недвижимости, организовывать и проводить торги, назначать стартовую стоимость и порог отсечения (минимальная цена для продажи).

Непосредственно продажей ипотечной недвижимости станет заниматься финансовый управляющий.

После продажи залогового жилья средства распределяются следующим образом:

• 80% на удовлетворение банковских требований;

• 15% идет на погашение долгов остальных кредиторов (1, 2 очереди);

• 5% отправляется на закрытие требований кредиторов 3-ей очереди.

При отсутствии кредиторов 1-2 очереди (а такое бывает очень часто), банку отправляется до 95% полученных по торгам средств. Необходимо знать, что на созаемщика по ипотеке после банкротства распространяются и другие правила.

А именно:

• оставшиеся средства после погашения требований банка-залогодателя получает супруг/супруга банкрота;

• при продаже с торгов личного имущества остаток может быть перечислен для приобретения нового жилья (если по торгам проходила залоговая недвижимость, которая была единственной у заявителя);

• когда в конкурсную массу включается иное имущество, которое взятое в кредит, средства от продажи в первую очередь отправляются на закрытие этих долговых обязательств (например, погашение автокредита средствами после продажи кредитного авто);

• если у созаемщика по ипотеке при банкротстве не хватает полученной выручки для закрытия ипотечной ссуды, залоговый кредитор (банк) дополнительно включается в реестр кредиторов по 3-ей очереди.

После окончания торгов и погашения задолженностей (полностью или частично) займополучатель полностью освобождается от текущих долговых обязательств. Такая процедура достаточно длительная, в среднем может занимать 10-14 месяцев, а то и больше. Процесс в основном затягивают длительные торги залогового и личного имущества банкрота.

Важный нюанс

Каждый созаемщик по ипотеке при банкротстве должен получить максимум пользы от такой процедуры. В первую очередь, это, конечно, освобождение от долговых обязательств и нервотрепки с кредиторами и коллекторами. Но знайте, что вы еще и сможете хорошо сэкономить на коммуналке.

Весь период банкротства, когда должник проживает с семьей в залоговой недвижимости, он может не оплачивать не только ипотеку, но и коммунальные платежи. Поэтому потенциальные банкроты очень заинтересованы, чтобы управляющий не особенно торопился с окончанием торгов. За этот период можно спокойно откладывать средства, планируемые для оплаты ЖКХ, для покупки нового жилья.

Судьба залогового (ипотечного) жилья при официальном банкротстве

По данным ЦБ РФ почти 30-40% граждан не справляются с обязательствами по погашению ипотечного займа. Никто и никогда не даст 100%-ой гарантии, что заемщик или созаемщик по ипотеке на квартиру не станет банкротом. Конечно, такой процесс отражается на заявителе и в первую очередь затрагивает залоговое жилье. Несостоятельность полностью лишает права на такое имущество.

Причем банк вправе обращать взыскание на ипотечное жилье даже, если недвижимость:

• единственное жилище должника;

• записано на детей, не достигших совершеннолетия;

• оформлена на родственников-инвалидов.

Такой жесткий подход вполне объясним. Помните, что ипотечное жилье (до полного погашения долга) не является собственностью банкрота созаемщика по ипотеке. Но если солидарный заемщик (либо поручитель) полностью выплачивает долг и погашает обязательства по ипотечному кредитованию, банк не может уже расторгнуть договор и отправить жилье (если оно единственное) на торги.

А что делать, когда банкротство физических лиц при ипотеке с созаемщиками затрагивает всех участников сделки? Например, если заемщик становится банкротом, обязательства переходят к созаемщику, который также не в состоянии их погашать? Провести процедуру банкротства могут все солидарные заемщики, включая и поручителей.

Банкротство созаемщика при ипотеке грозит оставить без жилья всю семью. Практически всегда вслед за признанием о несостоятельности солидарного заемщика, банкротом становится и основной.

Каких ожидать перемен в законодательстве

Действительно, сейчас на законодательном уровне готовится пересмотр действующих постановлений о банкротстве лиц, обладающих непогашенной ипотекой.

Обновленный законопроект позволит сохранить залоговое жилье, но при наличии ряда условий:

• отсутствие других долгов при прохождении банкротства (имеется только ипотечный);

• наличие мирового соглашения между должником-банкротом и банком-кредитором (при наличии других задолженностей).

Причем мировое соглашение разрешается оформлять без согласия прочих кредиторов.  Это дополнительно может обезопасить жилье, так как оно не будет включаться в конкурсную массу (под реализацию попадет другое имущество). В такой ситуации банкрот после окончания процедуры освобождается от иных задолженностей (они все списываются), сохраняя за собой ипотечную.

Если созаемщик по ипотеке банкротится, что будет для заемщика при таком раскладе? Правильно, ипотечное жилище останется за ним. Но это не означает, что можно легкомысленно относится к своим обязательствам. Все тщательно взвешивайте, прежде чем брать на себя долговые крупные обязательства.

Можно ли при банкротстве поделить ипотеку?

Нет, сделать это невозможно. При осуществлении данной процедуры предмет залога не подлежит «разделению». При проведении банкротства, если есть ипотека, созаемщик по ипотеке не сможет отдать для погашения долга только часть должника. Квартира идет как цельный объект и вся она будет выставлена на торги.

Может ли заемщик погасить ипотеку если созаемщик подал на банкротство?

Да, такая ситуация вполне допустима. Но при условии, что ипотечный кредит будет оплачивать не банкрот, а другое лицо (сам заемщик либо поручитель). Например жена может закрыть ипотечную задолженность личными накоплениями (именно своими собственными, а не семейными) в то время, когда ее муж проводит процедуру банкротства. В практике судов по банкротству с ипотекой такие ситуации нередки.

Как защитить залоговую недвижимость от торгов?

Ипотечное кредитование всегда рискованное, ведь кредит достаточно крупный и выдается на очень длительное время. А в нашей жизни могут случиться всякие непредвиденные обстоятельства. Но есть варианты защиты залоговой недвижимости при банкротстве созаемщика по ипотеке. И воспользоваться ими можно не нарушая никакого закона.

Например, используя такие варианты:

1. Обратиться в банковскую организацию, у которой жилье находится под залогом. Кстати, сделать это следует немедленно. Нужно подробно описать сложившуюся ситуацию. Например, созаемщик решил стать банкротом, но у вас нет задолженностей по оплате ипотечного займа, вы и в дальнейшем намерены своевременно вносить оплаты не нарушая график платежей. Банк обычно идет навстречу и оформляет доп.соглашение, оставляя должником только вас, не участвуя в процедуре банкротства созаемщика.
2. Рефинансировать ипотеку в другом финансовом учреждении. В текущем году такие программы предлагает большое количество банков. Вам нужно рассмотреть все действующие программы, подобрать наиболее приемлемую и спокойно им воспользоваться. При этом долг полностью переходит к основному заемщику, а с созаемщика-банкрота снимаются все обязательства.

Что делать заемщику, если созаемщик решил банкротиться?

Итак, мы выяснили, можно ли оформить банкротство с ипотекой созаемщику. Давайте теперь рассмотрим вопрос, какие шаги предпринять в этом случае основному заемщику, чтобы не потерять залоговую недвижимость. На кону стоит квартира! Поэтому задолго, месяца за 2-3 начните собственную подготовку по защите жилья.

Можно рассмотреть следующее:

1. Реструктуризация или рефинансирование ипотеки. Об этом мы уже рассказывали. Попробуйте воспользоваться такими программами, при удачном раскладе вы сможете не только вывести недвижимость из под удара, но даже и снизить процентную ставку.
2. Реструктуризация через суд. Здесь стоит вооружиться ФЗ за №127. Судебные инстанции могут ввести реструктуризацию долга при ухудшении финансового положения должника, при этом не признавая его банкротом. В данном случае вы добьетесь неплохого снижения ставки по процентам, причем не только по ипотеке, но и по другим кредитным обязательствам. Но есть условия: официальное трудоустройство и стабильный уровень дохода, достаточный для оплаты кредитов.
3. Самостоятельная продажа залогового жилья. Сделать это можно только при согласии банка-кредитора. Исходя из нашей практики такой подход может оказаться гораздо практичнее и выгоднее. Вы спокойно продаете недвижимость, погашаете остаток ипотеки и получаете на руки оставшуюся сумму.

Банкротство — длительная, сложная и затратная процедура. Вы не сможете справиться с ней самостоятельно. Поэтому обязательно подключайте к своей проблеме опытных юристов и разрабатывайте совместно с ними наиболее подходящий план по выходу из затруднительной ситуации.

Как будут действовать банки при смерти созаемщика?

Такие ситуации тоже случаются. Но вспомните, что при заключении ипотечного договора всегда оформляется страховка, которая распространяется на всех участников сделки, включая и созаемщиков. При этом банк-залогодатель формирует процентное соотношение возможных выплат по страховкам, которые затрагивают и случаи смерти.

Рассмотрим ситуацию. Ипотеку оформляет семейная пара, зарплата мужа (основной заемщик) составляет 50 000 руб., у жены (созаемщик) доход 25 000 руб. Размер ипотечного кредитования составляет 1 млн руб. По требованиям банка страхование обязано покрыть 1,1 млн руб. (+10%).

С учетом зарплат участников сделки страховка станет следующей:

• основной заемщик (муж) страхуется на сумму в 825 000 руб.;

• созаемщик (жена) — на 275 000 руб.

В случае смерти одного из участников сделки компания-страховщик формирует страховые выплаты с учетом данной суммы. Предварительно страховой случай внимательно рассматривается и оценивается, потом формируются выплаты. При банкротстве созаемщика по ипотеке, его последствия в случае смерти другого участника сделки не такие уж и тяжелые.

Банк-залогодатель забирает себе сумму страховки, оставшаяся ипотека делится между другим  участником сделки и наследником (либо выплачивается созаемщиком самостоятельно). Учитывайте, что в страховые случаи по ипотечному кредитованию также входят получение инвалидности и потеря трудоспособности.

Судьба ипотечного жилья при разводе

А что будет с ипотекой при банкротстве супруга, если в суде также лежит и заявление о разводе? В данной ситуации можно оформить заявление в банке на выход из ипотеки. В ином случае кредитные обязательства будут разделены по суду на равные доли между бывшими супругами.

Рекомендации для поручителя при признании заемщика несостоятельным (банкротом)

Здесь нужно знать особенности действующего законодательства. А именно ГК РФ (ст.367 п.1), которая регламентирует следующее: «Поручительство по ипотечному кредитованию автоматически прекращается с окончанием срока обеспеченных обязательств». То есть при официальном признании заемщика банкротом и списании всех его долгов, обязанности по его поручительству автоматически прекращаются. Банк не имеет права предъявлять в данной ситуации какие-либо требования по выплате долга поручителю.

В заключении

Если вы испытываете финансовые трудности и не можете продолжать погашать ипотеку, не пытайтесь действовать самостоятельно! Помните, что исключить из договора созаемщика может только банковская организация. При неумелых попытках вы неминуемо столкнетесь с полным провалом и ростом долговых обязательств.

Приходите к нам на консультацию и совместно с опытными, профессиональными юристами разрабатывайте план действий. Помните, что из любой ситуации есть выход, а с нашей поддержкой вы справитесь с такой ситуацией с минимальными для себя потерями.